昨日，杭州市政府正式出臺《關于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見》，業(yè)界關注已久的經(jīng)濟適用房上市交易問題，至此終于有了一個明確說法。
《實施意見》除了明確上市交易的政策外，還對內(nèi)部循環(huán)和申請回購等內(nèi)容做了詳細介紹。其中，符合簽訂購房合同（含預售合同，下同）之日起滿5年，并補交土地收益等價款，取得完全產(chǎn)權的經(jīng)濟適用房，可通過買賣、贈與等方式處置該住房。
《實施意見》將于9月12日正式實施。
如何取得完全產(chǎn)權？
要想取得一套經(jīng)濟適用房的完全產(chǎn)權，大致需要經(jīng)過三道流程。
第一道流程，就是上文提及的繳納土地收益等價款。你需要持相關房屋信息資料，前往財稅部門辦理。目前，杭州的辦理地點，主要是位于慶春路155號中財發(fā)展大廈一樓大廳的杭州市財稅局。
然后，你就可以拿著房屋所有權證、所有權人的身份證明、繳交土地收益等價款證明資料，向房屋登記機構，申請辦理關于房屋性質(zhì)，轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權的變更登記手續(xù)。
最后，申請人憑相關資料，向杭州市國土資源主管部門申請辦理土地變更登記手續(xù)，領取國有土地使用證。此后，這套經(jīng)濟適用房就相當于一套普通商品房，采取買賣、贈與等方式處置皆可。
什么樣的經(jīng)濟適用房可以上市？
按照《實施意見》，經(jīng)濟適用房要想上市交易，首要條件是簽訂合同的時間，必須滿五年。按照2013年9月12日實施節(jié)點倒推5年，也就是說，在2008年9月12日前簽訂購房合同的經(jīng)濟適用房，均符合時間上的要求。
購房時間符合之后，還必須補交期間因土地增值而帶來的土地收益等價款。因為，經(jīng)濟適用房作為一種保障房，售價較為便宜。（備注：杭州公開銷售的經(jīng)濟適用房，售價一般都在3000元/平方米以下。）
向財稅部門繳納完土地收益等價款后，你就可以通過辦理相關手續(xù)，取得這套經(jīng)濟適用房的完全產(chǎn)權。
土地收益價款按什么比例補交？
《實施意見》規(guī)定，土地收益等價款繳納比例，遵循“老房老辦法、新房新辦法”為原則，以2004年9月1日為分界點。即在此之前簽訂購房合同的經(jīng)濟適用房，上市交易時按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關費用辦法》（杭價服[2004]43）的規(guī)定計算相應費用。
此后簽訂合同的經(jīng)濟適用房，則按照屆時公布的評估價與當時經(jīng)濟適用住房購買差價的55%，向政府交納土地收益等價款。
未滿五年可申請回購
如果購買經(jīng)濟適用房未滿5年限制年限，又因各種原因，確需轉(zhuǎn)讓的，也可向杭州市住房保障和房產(chǎn)管理部門申請回購，并提交原購房合同、房屋所有權證、身份證明等材料。市住房保障和房產(chǎn)管理部門進行審核，并入戶踏勘及確認該套房屋相關各項費用結(jié)清后，與購房人簽訂回購協(xié)議。
回購分兩種類別，在5年內(nèi)通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟適用房保障條件的，已購經(jīng)濟適用房應由市住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定回購；滿5年后通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟適用房保障條件的，已購經(jīng)濟適用房可由市住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定回購，或由經(jīng)濟適用房購房人補交土地收益等價款后取得完全產(chǎn)權。
“新房”按差額55%交納土地收益
“新房”的土地收益價款交納方式比較簡單，即交納差價的55%。
轉(zhuǎn)換計算公式為：
需補交的土地收益等價款=[（屆時的評估單價-經(jīng)濟適用房購買時單價）×按經(jīng)濟適用房價格購買的面積]×55%-購買時繳交的稅費。
此處的評估單價，將由杭州價格管理部門會同財政部門委托具有相應資質(zhì)的評估公司，對經(jīng)濟適用房市場價格進行評估，并經(jīng)市政府確定后每年向社會公布一次，以市場售價為基準原則。
打個比方，一套2006年購買的經(jīng)濟適用房，面積70平方米，單價2500元/平方米，當時繳交稅費6000元，現(xiàn)在周邊商品房平均售價10000元/平方米左右（暫代評估價）。
如果這套經(jīng)濟適用房想上市交易，需要交納的土地收益價款=[（10000-2500）×70]×55%-6000=282750元。
“老房”土地收益交納分三種模式
相比“新房”，“老房”的土地收益價款交納方式，要復雜得多，可以分為三種類別。
第一類：杭政[2001]3號文件（《杭州市人民政府關于杭州市經(jīng)濟適用住房建設的實施意見》）下發(fā)前簽訂購銷合同或公開搖號銷售后，已簽訂購買意向書的經(jīng)濟適用房，需補繳的土地出讓金，按房改房上市交易補交的出讓金標準乘以分攤的土地面積，由出讓方繳納。
第二類：杭政[2001]3號文件下發(fā)至杭政[2001]3號文件執(zhí)行之前，已領取《商品房預售證》或公開搖號銷售后已簽訂購買意向書的經(jīng)濟適用房，其經(jīng)濟適用房享受面積部分，需計繳的土地出讓金，為杭州市物價局下發(fā)的經(jīng)濟適用房價格批復文件中核定的商品房價格，與經(jīng)濟適用房價格之間的差價；
第三類：杭政[2001]3號文件下發(fā)后領取《商品房預售證》的經(jīng)濟適用房，其經(jīng)濟適用房享受面積部分，需計繳的土地出讓金，為市物價局確定的同類地段、同類商品房市場價格與經(jīng)濟適用房價格之間的差價。
杭州住房保障辦的工作人員表示，老房涉及的政策較多，補交土地價款較為復雜。屆時，具體標準將由杭州市物價部門負責實施解決。
備注：經(jīng)濟適用房所有權人按照市價格主管部門核定的經(jīng)濟適用房價格購買的面積部分，計入土地收益等價款交納范圍。按照市價格主管部門核定的商品房價格購買的面積部分，不列入交納土地收益等價款的范圍。
經(jīng)濟適用房還可轉(zhuǎn)讓給其他申請家庭
為更大程度保證經(jīng)濟適用房的流動性，《實施意見》還推出了內(nèi)部循環(huán)政策。
意思是經(jīng)濟適用房購房人，在簽訂購房合同（含預售合同）之日起滿3年后，將該住房買賣或贈與符合經(jīng)濟適用住房申請條件、并已按規(guī)定辦理申購資格審核手續(xù)的家庭的行為。買賣總價最高不得超過原購買總價（包括購買時繳交的稅費）。
雙方簽訂買賣或贈與合同后，應持原購房合同、發(fā)票、房屋所有權證等材料向市住房保障和房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。受讓方在原購房合同（含預售合同）簽訂之日起滿5年后可補交土地收益等價款取得完全產(chǎn)權。
備注：本實施意見適用于本市的上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、杭州之江度假區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟適用住房的上市交易和回購管理。蕭山區(qū)、余杭區(qū)及五縣（市）可參照本實施意見執(zhí)行，也可結(jié)合當?shù)貙嶋H制定實施意見。
市民可以就相關情況向政府部門咨詢：經(jīng)濟適用房上市和回購政策可以咨詢市住保房管部門，咨詢電話：87709601，967111；上市交易土地價款補交辦理問題可咨詢市地稅部門，咨詢電話87241111。
回購價格怎么確定？
回購價格根據(jù)原經(jīng)濟適用房的價格，并結(jié)合折舊和物價水平等因素確定。折舊按每年2%計算，自經(jīng)濟適用房交付時起至回購時止。物價水平按杭州市統(tǒng)計局公布的杭州市區(qū)居民消費價格指數(shù)累計計算，自經(jīng)濟適用房購買當年起至回購前一年度止。具體計算公式如下：
回購價格=經(jīng)濟適用住房購買價格×（1－交付時至回購時的年數(shù)×2%＋購買時年度至回購前一年度的杭州市區(qū)居民消費價格指數(shù)累計漲幅）。
回購的經(jīng)濟適用房仍可向符合條件的申請家庭銷售；符合廉租住房房源或公共租賃房房源要求的，可變更性質(zhì)調(diào)整為廉租房或公共租賃房�；刭徺Y金由回購主體自籌或通過銀行貸款籌集，明確調(diào)整為廉租房或公共租賃房的，回購資金可在廉租房專項資金中列支。
